תוספת בנייה וממ״ד: מה מותר להוסיף, איך זה משפיע על הארנונה
- Maoz Shefy
- 10 באוג׳
- זמן קריאה 16 דקות
עודכן: 10 באוג׳
מה קובע את היקף התוספת, אילו תשלומים נלווים אליה, ולמה הארנונה היא ההוצאה שהכי קל לשכוח
נכתב על ידי מעוז שפי · הנדסאי בניין ומנהל עבודה מוסמך · קבלן רשום 35728, ענף 100 סיווג ג׳1
בקצרה, לפני שנצלול |
|
מאיפה מתחילים
המשפחה גדלה, הילדים מתבגרים, והצורך במרחב נוסף הופך לחלק טבעי מהחיים. תוספת בנייה היא הפתרון המעשי להרחבת הבית הקיים, בשמירה על הסביבה האהובה ועל הקהילה. לצידה, בניית ממ״ד היא צעד משמעותי לביטחון המשפחה, וכיום היא נגישה יותר מבעבר בזכות מסלול מקוצר שנקבע בהוראת שעה.
שני התחומים דורשים היכרות עם הרגולציה, ובעיקר תמונת עלויות שלמה מראש. מדובר בעלות הבנייה עצמה, בתשלומים החד פעמיים לרשויות, ובתוספת קבועה לארנונה השנתית. המדריך הזה מציג את שלושתם, לפי הסדר שבו הם מופיעים בפרויקט אמיתי.
אני מעוז שפי, קבלן רשום בפנקס הקבלנים של משרד הבינוי והשיכון, ענף 100 בסיווג ג׳1, מספר 35728. חברת מעוז שפי חברה לבניה ופיתוח פועלת למעלה מעשרים שנה בפתח תקווה, בגוש דן ובשרון, ולאורכן ליוותה עשרות משפחות בפרויקטי הרחבה ובניית מרחבים מוגנים.
בדיקת הזכויות, הצעד שקודם לכל שרטוט
תכנית בניין העיר, הידועה כתב״ע, קובעת את אחוזי הבנייה, את מספר הקומות, את הגובה המרבי, את התכסית ואת קווי הבניין. הבדיקה מתחילה באיתור התב״ע במערכת מב״ת של מנהל התכנון או במערכת GovMap, ונמשכת בהזמנת תיק מידע להיתר מהוועדה המקומית דרך מערכת רישוי זמין, באמצעות עורך בקשה מוסמך.
כאן נמצאת ההבחנה שרוב המשפחות אינן מכירות: ההפרש בין אחוזי בנייה מותרים לאחוזים מנוצלים. המותר הוא הפוטנציאל הרשום בתב״ע. המנוצל הוא מה שכבר נבנה מכוח היתרים קודמים. הפער ביניהם הוא הזכויות הפנויות, וזהו הנתון היחיד שרלוונטי לתכנון התוספת. לפיכך מומלץ להוציא את תיק ההיתרים ההיסטורי של הבית מארכיב הוועדה עוד לפני שמדברים עם אדריכל.
כאשר הזכויות הפנויות אינן מספיקות, ניתן לבקש הקלה מהוועדה המקומית בהליך הכולל פרסום להתנגדויות, שמשכו הטיפוסי שלושה עד שישה חודשים. בנוסף, שטח לממ״ד מוכר כתוספת סטטוטורית עד תשעה מטרים רבועים כשטח שירות, ובכך נשמר מאזן הזכויות לשאר חלקי הבית.
סוגי התוספות, ומה מתאים למי
התוספת הפשוטה והמהירה ביותר היא הוספת חדר בקומה הקיימת, והיא מתאימה למשפחה שגדלה, לחדר עבודה או לחדר ילדים נוסף. היקפה נקבע לפי הזכויות הפנויות ולפי התכסית המותרת במגרש. קרובה אליה סגירת מרפסת לחלל פנימי, שהיא מהתוספות המשתלמות ביותר משום שהיא מנצלת שלד קיים, ולעיתים דורשת רק חיזוק של הקורות.
הוספת קומה שנייה היא המענה למשפחות גדולות ולניצול מלא של הזכויות, והיא גם התוספת התובענית ביותר מבחינה הנדסית. היא מחייבת סקר קונסטרוקציה של המבנה הקיים, וממנו נגזר היקף החיזוקים הנדרשים. בכיוון ההפוך, בניית מרתף או ניצול מרתף קיים מוסיפה שטח משמעותי מתחת לקרקע, ודורשת מערך איטום, ניקוז ובור שאיבה. בבתים בעלי גובה תקרה מתאים, הוספת גלריה היא פתרון לניצול נפח שכבר קיים.
הוספת מרפסת או חדר שמש מחברת בין הפנים לסביבה החיצונית, ומשתלבת עם הפיתוח החיצוני של המגרש. יחידת דיור נפרדת או יחידת אירוח מאפשרת אירוח בכבוד או הכנסה משלימה, ומחייבת בדיקה של מספר יחידות הדיור המותר בתב״ע, שכן זהו פרמטר נפרד מאחוזי הבנייה. ולבסוף בניית ממ״ד, שלה מוקדש חלק נפרד במדריך הזה.
רוצים תמונת עלויות מלאה לבית שלכם? אנו מכינים לכל לקוח אומדן אישי לאחר סקר באתר, הכולל את עלות הבנייה, את האגרות וההיטלים, את היטל השבחה הצפוי, את דמי ההיתר במידה שהקרקע חכורה, ואת תוספת הארנונה השנתית. הכול בשקיפות ולפני חתימה על הסכם. לתיאום סקר מקצועי וייעוץ ראשוני ללא התחייבות: 03-9030243 · office@maoz-s.co.il |
מה משפיע על היקף התוספת ועל עלותה
זו השאלה הראשונה של כל משפחה, והתשובה המקצועית לה אינה מספר אחד אלא מערכת של גורמים. שני פרויקטים באותו שטח יכולים להיות שונים מהותית זה מזה, ולפיכך אומדן אמיתי נבנה רק לאחר סקר מקצועי של המבנה ובדיקת הזכויות.
הגורם הראשון הוא שיטת הבנייה, כלומר בנייה קונבנציונלית בבלוקים ובבטון לעומת בנייה קלה. השני הוא הקומה שבה מתבצעת התוספת, שכן בנייה על הגג מורכבת יותר מבנייה על הקרקע ודורשת מנוף ולוגיסטיקה שונה. השלישי הוא נגישות הציוד לאתר, ובכלל זה אפשרות הצבת מנוף ודרכי גישה לחומרים, שהיא סוגיה משמעותית במיוחד בבתים צמודי קרקע ברחובות צרים.
הרביעי הוא היקף החיזוקים הקונסטרוקטיביים הנדרשים למבנה הקיים, והוא נגזר ישירות מסקר הקונסטרוקציה. החמישי הוא תנאי הקרקע וסוג הביסוס, ובתוספת הצמודה למבנה קיים לעיתים נדרשים כלונסאות או מיקרופיילים במקום יסודות בודדים. השישי הוא רמת הגמר הנבחרת בריצוף, באלומיניום, בנגרות ובמערכות. והשביעי הוא מורכבות ההתחברות לקיים, כלומר התאמת המערכות, המפלסים והחזיתות לבית הקיים כך שהתוספת לא תיראה כתוספת.
שני דגשים מהניסיון. הראשון: כאשר מתוכננת תוספת בבית שאין בו ממ״ד, שווה לבחון את שילוב שני הפרויקטים יחד. במרבית המקרים השילוב משתלם, שכן מדובר בהליך רישוי אחד, יסודות משותפים וצוות אחד באתר. השני: הצעת מחיר מקצועית מפרטת גם מה נמצא מחוץ להיקף, ולא רק מה כלול בו. זהו הבסיס להשוואה אמיתית בין הצעות.
תוספות הפטורות מהיתר
תקנות התכנון והבנייה בעניין עבודות ומבנים הפטורים מהיתר קובעות רשימה של עבודות שניתן לבצע ללא היתר, בכפוף לעמידה מלאה בתנאים. הרשימה כוללת פרגולה ומצללה, סככת צל, מחסן בשטח מוגבל, גדר בגובה מוגבל ודק בגובה מוגבל. כל פטור מותנה בעמידה מדויקת בתנאי השטח, הגובה, המרחק מגבול המגרש והחומרים, ולעיתים נדרשת מסירת הודעה על ביצוע העבודה לרשות.
לעומת זאת, כל תוספת הכוללת שינוי בקירות נושאים, הוספת שטח או הוספת קומה, מחייבת הוצאת היתר בנייה מלא. ונקודה שראוי להכיר: גם עבודה הפטורה מהיתר עשויה להיכלל בשטח הנכס לצורך חיוב ארנונה. הפטור מהיתר אינו פטור מארנונה, ואלה שני מסלולים נפרדים.
הרחבת דירה בבית משותף
הרחבת דירה בבניין משותף כוללת מרכיב שאינו קיים בבית פרטי, והוא ההיבט הקנייני. תוספת הנבנית על שטח מהרכוש המשותף, כגון הרחבה לחצר או הוספת קומה על הגג, מחייבת הסדרה מול בעלי הדירות בבניין.
נקודת המוצא בחוק המקרקעין היא שהצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה מסוימת מחייבת הסכמה רחבה. עם זאת, לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, כפי שנוסף בתיקון 18, הרחבת דירה למגורים אינה מחייבת הסכמת כל בעלי הדירות. די בהסכמת שבעים וחמישה אחוזים מבעלי הדירות שבבעלותם שני שלישים מהרכוש המשותף, כדי להוציא חלק מסוים מהרכוש המשותף ולהצמידו לדירה לשם הרחבתה.
שני עקרונות נוספים מסייעים לתהליך. הראשון: בעל דירה שדירתו הורחבה בעבר תוך ניצול זכויות בנייה נחשב, לפי החוק, כמסכים להרחבה דומה של דירה אחרת בבניין. השני: סוגיות הנוגעות לרישום, לאיזון זכויות בנייה בין הדיירים ולתשלומי איזון נדונות בפני המפקח על המקרקעין, שבסמכותו למנות שמאי ולתת הוראות בעניין סדרי הרישום.
ההמלצה המעשית היא לפתוח בשיחה עם הדיירים בשלב מוקדם, לפני התכנון המפורט. הצגת התוכניות, לוח הזמנים ואופן ההתמודדות עם ההפרעה הזמנית יוצרת שיתוף פעולה ומקצרת את הדרך משמעותית.
התשלומים הנלווים לרשויות
לצד עלות הבנייה, תוספת גוררת מספר תשלומים חד פעמיים. תמונה מלאה שלהם מראש מאפשרת תכנון תקציבי מדויק, ולפיכך היא חלק מבדיקת הזכויות ולא שלב נפרד שמגיע אחריה.
אגרת בנייה עירונית נגזרת משטח או מנפח התוספת לפי חוק העזר המקומי, והשיעור נקבע בכל רשות בנפרד ומתעדכן במדד. לצידה נגבים היטלי פיתוח, הכוללים סלילה, ביוב, תיעול ומים, לפי חוקי העזר של הרשות ושל תאגיד המים. השונות בין רשויות שכנות משמעותית, ולפיכך הדרך המקצועית לקבלת נתון מדויק היא הזמנת אומדן פרטני מהגזברות ומתאגיד המים לפי גוש וחלקה.
היטל השבחה- נקבע בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, ושיעורו חמישים אחוזים מעליית שווי המקרקעין. לצידו קיימים שני פטורים משמעותיים לבנייה למגורים. לפי סעיף 19(ג) לתוספת, בנייה או הרחבה של דירת מגורים עד שטח כולל של מאה וארבעים מטרים רבועים אינה נחשבת למימוש זכויות, בתנאי שהבעלים או קרובו יגור בדירה במשך ארבע שנים לאחר סיום הבנייה. כל שטח מעבר לכך מחויב בשיעור יחסי. ולפי סעיף 19(ב)(9), בניית ממ״ד פטורה מהיטל השבחה עד השטח המינימלי הנדרש בחוק ההתגוננות האזרחית.
דמי היתר לרשות מקרקעי ישראל- נדרשים כאשר הקרקע חכורה והתוספת מממשת זכויות בנייה נוספות. לפי נוהל רשות מקרקעי ישראל 21.03B, מכוח החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1550, השיעור הוא שלושים ואחד אחוזים משווי מרכיב הקרקע של הזכויות הנוספות, בתוספת מע״מ. הרשות מפעילה מחשבון מקוון המאפשר הפקת שובר פרטני, ואישורה הוא תנאי להוצאת ההיתר בוועדה. בקרקע בטאבו מלא רכיב זה אינו חל כלל, וזהו הפרש משמעותי שכדאי לברר בנסח הטאבו עוד לפני שמתחילים.
רוצים תמונת עלויות מלאה לבית שלכם? אנו מכינים לכל לקוח אומדן אישי לאחר סקר באתר, הכולל את עלות הבנייה, את האגרות וההיטלים, את היטל השבחה הצפוי, את דמי ההיתר במידה שהקרקע חכורה, ואת תוספת הארנונה השנתית. הכול בשקיפות ולפני חתימה על הסכם. לתיאום סקר מקצועי וייעוץ ראשוני ללא התחייבות: 03-9030243 · office@maoz-s.co.il |
הארנונה, ההוצאה שממשיכה כל החיים
זהו הרכיב שראוי לתשומת לב מיוחדת. בעוד שהאגרות וההיטלים הם תשלומים חד פעמיים, הארנונה היא הוצאה שוטפת לכל אורך תקופת המגורים בבית. הכרתה מראש הופכת אותה משורה מפתיעה בשובר לשיקול תכנוני אמיתי.
הארנונה נגבית מכוח פקודת העיריות ומכוח צו הארנונה הכללית שמאשרת מועצת הרשות בכל שנה. החיוב שנתי, מינואר עד דצמבר, והוא נקבע כמכפלה של שטח הנכס בתעריף למטר רבוע. המשמעות פשוטה: כל מטר רבוע שנוסף לבית מתווסף לחיוב השנתי, לתמיד.
התעריף למטר רבוע נקבע לפי שלושה משתנים. הראשון הוא אזור המס, שכן רשויות רבות מחלקות את שטחן לאזורי גבייה בתעריפים שונים. בתל אביב יפו קיימים חמישה אזורי מס ליחידות מגורים, וברמת גן חמישה אזורים המסומנים א׳ פלוס, א׳, ב׳, ג׳ ו-ד׳. השני הוא סוג הבניין, הנקבע לפי שנת גמר הבנייה ולפי תיאור הבניין. השלישי הוא השימוש בנכס בפועל.
מה נכלל בשטח הנכס
שיטת המדידה משתנה בין רשויות, וזו הבחנה שמשפיעה ישירות על החיוב. בתל אביב יפו החישוב הוא לפי שטח רצפה נטו, ללא קירות פנים וחוץ. במודיעין מכבים רעות, לעומת זאת, המדידה היא בשיטת ברוטו הכוללת את עובי הקירות ואת השטחים המשותפים. ההבדל הזה לבדו יכול לשנות את החיוב במטרים רבועים אחדים.
היקף השטחים הנכללים בחישוב רחב. במרבית הרשויות הוא כולל את הממ״ד, את המקלט ואת הממ״ק, מרפסות מקורות, ובחלק מהרשויות גם מרפסות פתוחות, סככות ומבני עזר, מחסנים ומרתפים, גלריות ויציעים, וכן מעברים, הול, מדרגות וחדרי שירותים. בחלק מהרשויות נכללת גם בריכת שחייה.
הנקודה החשובה כאן היא הממ״ד. צו הארנונה במרבית הרשויות כולל אותו במפורש בשטח הנכס לצורך חיוב, ובמקביל הוא פטור מהיטל השבחה עד השטח המינימלי הנדרש. אלה שני מסלולים נפרדים לחלוטין, וההיכרות עם ההבחנה ביניהם מאפשרת תכנון תקציבי מדויק ומונעת הפתעות.
שני דגשים שכדאי להכיר
סיווג הנכס לפי שנת גמר הבנייה- לפי צו הארנונה של עיריית רמת גן לשנת 2026, ביחידה שבוצעה בה תוספת בנייה העולה על חמישים אחוזים מהגודל המקורי, שנת סיום הבנייה תיחשב כשנת גמר התוספת, וסיווג הנכס ישונה בהתאם. משמעות הדבר היא שתוספת גדולה משפיעה לא רק על השטח אלא גם על התעריף למטר רבוע. בתוספות בהיקף כזה מומלץ לבחון את ההשלכה מראש מול מחלקת הארנונה.
סיווג נפרד ליחידת דיור נוספת- יחידת דיור עצמאית עשויה להיות מסווגת ומחויבת בנפרד, ולעיתים בתעריף שונה מהבית עצמו. בתכנון יחידת אירוח או יחידת דיור להשכרה מומלץ לבחון את הסיווג הצפוי מול הרשות כבר בשלב התכנון, שכן הוא משנה את כדאיות הפרויקט.
איך מחשבים את התוספת הצפויה
החישוב פשוט ומאפשר לכל משפחה להעריך את התוספת בעצמה. תחילה מסכמים את השטח שנוסף בפועל, לרבות הממ״ד והמרפסות המקורות, לפי שיטת המדידה הנהוגה ברשות. לאחר מכן מכפילים אותו בתעריף למטר רבוע המופיע בשובר הארנונה הקיים, או בתעריף שהתקבל ממחלקת הארנונה. התוצאה היא התוספת השנתית, ומחלוקתה לשישה מעניקה את התוספת בכל תשלום דו חודשי.
מכיוון שמדובר בהוצאה שוטפת ולא חד פעמית, מומלץ להסתכל עליה גם בפרספקטיבה של עשר שנים. הראייה הזו הופכת אותה מפרט טכני לשיקול תכנוני, ומאפשרת לקבל החלטה מושכלת על היקף התוספת.
עדכון החיוב וזכות ההשגה
המידע על התוספת מגיע לרשות בכמה מסלולים, ובראשם הליך טופס 4 בסיום הבנייה, וכן מדידה יזומה שמבצעת הרשות מעת לעת באמצעות חברות מודדים חיצוניות, לצד בקרת איכות על תוצאות המדידה.
לנישום זכות מלאה לבחון את החיוב ולהגיש השגה. לפי חוק הרשויות המקומיות בעניין ערר על קביעת ארנונה כללית, תשל״ו-1976, ניתן להגיש השגה בכתב למנהל הארנונה בתוך תשעים ימים מיום קבלת הודעת התשלום. העילות המוכרות בחוק כוללות טענה בנוגע לגודל השטח, לסיווג הנכס, לאזור המס ולשימוש בנכס בפועל.
מנהל הארנונה משיב בתוך שישים יום. אם לא השיב במועד, ההשגה נחשבת כאילו התקבלה. על החלטתו ניתן להגיש ערר לוועדת הערר לענייני ארנונה בתוך שלושים יום ממועד קבלת התשובה, ועל החלטת ועדת הערר ניתן להגיש ערעור לבית המשפט לעניינים מינהליים. בתוספות בנייה משמעותיות, מדידה עצמאית של מודד מוסמך מספקת בסיס מקצועי מדויק להשגה, וכדאי לשקול אותה כאשר קיים פער בין המדידה של הרשות לבין השטח בפועל.
ממ״ד תקני, המפרט המלא
ממ״ד הוא מרחב מוגן דירתי, חלל בטון מזוין העומד בתקן מיגון והמשולב במעטפת הבית. הוא נבנה לפי תקנות ההתגוננות האזרחית בעניין מפרטים לבניית מקלטים, תשס״ג-2002, ולפי ההוראות למקלטים ולמרחבים מוגנים של פיקוד העורף. חובת המרחב המוגן בבנייה חדשה נקבעה בתיקון משנת 1992, ולפיכך חלק ניכר מבתי ישראל הוותיקים אינם כוללים ממ״ד כלל.
המפרט הטכני מדויק ואינו נתון לפרשנות. השטח המינימלי הוא תשעה מטרים רבועים נטו, ללא הקירות, בנפח של 22.5 מטר מעוקב. הרוחב המינימלי הוא מטר ושישים, וגובה התקרה נע בין 2.5 ל-2.8 מטרים. הקירות נוצקים בעובי שלושים סנטימטרים בממ״ד משולב, כלומר כזה שלו שלושה קירות צמודים למבנה, ובעובי ארבעים סנטימטרים בממ״ד חיצוני, שאליו נדרשת גם מבואה. הרצפה בעובי עשרים סנטימטרים והתקרה בעובי שלושים, והבטון הנהוג הוא ב-30.
לצד המפרט המבני נדרשים אביזרי מיגון בעלי תו תקן. דלת ההדף וחלון ההדף מיוצרים לפי תקן ישראלי 4422, ונדרשת עליהם מדבקת תו תקן של מכון התקנים. שני האביזרים מותקנים במסגרות מגן הנוצקות בבטון בשלב השלד, ולא בקידוח בשלב מאוחר. מערכת סינון אב״כ מותקנת לפי תקן ישראלי 4570, בליווי תעודת התקנה חתומה של מתקין מוסמך.
היבט שדורש תיאום מוקדם במיוחד הוא אטימת מעברי הצנרת והחשמל בקירות הממ״ד. כל חדירה לקיר מחייבת אטימה מאושרת, וזהו הרכיב שנבדק בבדיקת האטימות המבוצעת לפי תקן ישראלי 4577 במעבדה מוסמכת, בסיום עבודות הגמר ולפני התקנת מערכת הסינון. תיאום מראש בין הקבלן, החשמלאי ומתקין המערכות הוא הדרך להבטיח אישור בבדיקה הראשונה.
בהיבט התכנוני נדרש קשר פנימי מהבית אל הממ״ד, ישירות או דרך מבואה. בבית דו קומתי נדרש מיגון לכל קומה, ותכנון מגדל ממ״דים, כלומר ממ״ד מעל ממ״ד באותו ציר קונסטרוקטיבי, חוסך בקונסטרוקציה. הממ״ד יכול ומומלץ לשמש בשגרה כחדר שינה, כחדר עבודה או כחדר ילדים, ותכנון נכון של מיקומו ושל גימורו הופך אותו לחדר מלא בבית ולא לחלל טכני.
בבתים שקיים בהם מקלט פרטי ותיק קיימת אפשרות נוספת, של שדרוג המקלט לממ״ד תקני. השדרוג כולל התאמת המידות במידת האפשר, החלפת הדלת והחלון לאביזרים בעלי תו תקן, התקנת מערכת סינון ואטימה מלאה. זהו לרוב המסלול המהיר והפשוט מבין האפשרויות, ולפיכך כדאי לבחון אותו ראשון.
מסלול הפטור, בתוקף עד סוף אוקטובר 2026
בעקבות המצב הביטחוני נקבעה הוראת שעה המאפשרת מסלול מקוצר לבניית ממ״ד. ההוראה נקבעה בסימן ו׳1 לתקנות התכנון והבנייה בעניין עבודות ומבנים הפטורים מהיתר, בתקנות 30ב עד 30ד, והיא מאפשרת בניית ממ״ד באישור פיקוד העורף בלבד, ללא היתר בנייה מלא מהוועדה המקומית. המסלול נכנס לתוקף באוקטובר 2023, ותוקפו נקבע לשלוש שנים.
האישורים הנדרשים כוללים אישור מהנדס המבנים על התאמת הביצוע לתוכניות, אישור אחראי הביקורת על המבנה, תיק בדיקות מעבדה מלא, אישור חשמלאי בודק מוסמך, אישור טכנאי גז, אישור אינסטלציה ואיטום, אישור שירותי הכבאות וההצלה, אישור הג״א לתקינות המרחב המוגן, אישור תאגיד המים והביוב, אישור מודד מוסמך על התאמת מיקום המבנה, אישור סופי של פקיד היערות לאחר ביצוע הנטיעות החליפיות, ואישור סילוק חובות אגרות מגזברות הרשות.
נקודה מרכזית בתכנון לוח הזמנים מסלול הפטור בתוקף עד סוף חודש אוקטובר 2026. בקשות שיוגשו בתוך פרק הזמן הזה יטופלו במסלול הפטור גם אם הבנייה עצמה תסתיים לאחר מכן. לפיכך התקופה הנוכחית היא ההזדמנות להגשה. משפחות השוקלות הוספת ממ״ד לבית קיים מוזמנות לבדוק את זכאותן בהקדם. |
תנאי הזכאות
המסלול חל על בתים צמודי קרקע ועל מבנים של עד שתי קומות. תנאי סף נוסף הוא חוקיות המבנה הקיים, כלומר יחידת דיור שנבנתה כדין וקיים עבורה היתר בנייה. תנאי נוסף הוא שאין ממ״ד קיים בנכס.
שטח הממ״ד הנבנה במסלול הוא תשעה מטרים רבועים לפחות נטו, ללא קירות, בנפח של 22.5 מטר מעוקב לפחות. כאשר התנאים ההנדסיים במקום אינם מאפשרים את המידות האמורות, פיקוד העורף עשוי לאשר ממ״ד בשטח של חמישה מטרים רבועים לפחות ובנפח של 12.5 מטר מעוקב לפחות.
ההליך המעשי
1. תכנון מקצועי של הממ״ד בידי אדריכל ומהנדס קונסטרוקציה, בהתאם להנחיות פיקוד העורף. הפטור מהיתר אינו פטור מתכנון הנדסי מלא.
2. הגשת התוכניות במערכת הרישוי המקוון של פיקוד העורף, הכוללות תוכנית אדריכלות, תוכנית מרחב מוגן עם חתכים ותוכנית קונסטרוקציה עם פרטי ריתום.
3. קבלת אישור מהנדסי פיקוד העורף לתוכנית. האישור הוא תנאי לתחילת היציקה.
4. ביצוע הבנייה בליווי מקצועי מלא, לרבות דגימות בטון נפרדות לרצפה, לקירות ולתקרה.
5. בדיקת אטימות במעבדה מוסמכת, והתקנת מערכת הסינון בליווי תעודת התקנה.
6. מסירת הודעה על ביצוע העבודה לפי תקנה 30ד, באמצעות השירות המקוון של מנהל התכנון, לוועדה המקומית ולפיקוד העורף.
בבניין משותף נדרשות הסכמות הדיירים, כמפורט למעלה. במסלול הפטור אין גוף מכריע בסוגיה זו, ולפיכך ההמלצה היא להשיג את ההסכמות מראש ולנהל את התהליך בשקיפות מול כל הדיירים. בבית פרטי צמוד קרקע הסוגיה אינה מתעוררת.
לוחות זמנים והיבטי מיסוי
משך הפרויקט במסלול הפטור נע בין שלושה לשישה חודשים בסך הכול. מהם חודש עד חודשיים לתכנון ולאישורים, ושישה עד עשרה שבועות לביצוע בשטח. לוח הזמנים תלוי בסוג הקרקע, במורכבות הגישה לאתר וברמת הגמר.
היקף העבודה בהוספת ממ״ד לבית קיים גדול מזה של ממ״ד בבנייה חדשה, שכן הוא כולל ביסוס וקונסטרוקציה נפרדים והתחברות למבנה הקיים. בבנייה חדשה הממ״ד משולב במעטפת מלכתחילה, ולפיכך התוספת השולית מצומצמת.
בהיבט המיסוי, הממ״ד פטור מהיטל השבחה עד השטח המינימלי הנדרש, ובמקביל נכלל בשטח הנכס לצורך חיוב ארנונה. בנוגע למסלולי סיוע, מומלץ לבחון מול הרשות המקומית אם קיימות הטבות נקודתיות באזור, ולצידן קיימות אפשרויות מימון בנקאיות ומשכנתה משלימה.
הליך ההיתר, פתיחת התיק והביצוע
תוספת בנייה המחייבת היתר עוברת הליך רישוי מסודר, שמשכו הטיפוסי שלושה עד שישה חודשים בבית פרטי. ההליך נפתח בבדיקת הזכויות ובהזמנת תיק מידע להיתר, ממשיך בהכנת תוכניות בידי אדריכל רשוי ובאישורי היועצים הנדרשים, לרבות מהנדס קונסטרוקציה ולפי הצורך יועץ קרקע, ומסתיים בהגשת הבקשה לוועדה המקומית ובקבלת ההיתר.
לאחר קבלת ההיתר נפתח תיק עבודה רשמי ברשויות. התיק כולל את טופס פתיחת העבודה החתום, תעודת קבלן רשום מעודכנת, מינוי אחראי לביצוע השלד, מינוי אחראי לביקורת על המבנה, מינוי מודד מוסמך לסימון בשטח, תוכנית ארגון אתר, פוליסת ביטוח עבודות קבלניות בתוקף, והסדר פינוי פסולת בניין לאתר מורשה.
הביצוע נפתח בסקר מקצועי של המבנה הקיים ובתכנון החיבור בין התוספת לבית. בתוספת קומה נדרש סקר קונסטרוקציה הקובע את היקף החיזוקים, והוא הבסיס לתכנון ולאומדן. בתוספת הצמודה למבנה קיים, שיטת הביסוס דורשת תשומת לב מיוחדת, שכן נדרש להעביר את העומס מבלי להשפיע על יסודות הבית הקיים. במקרים אלה נבחרים לעיתים כלונסאות או מיקרופיילים, בהתאם לדוח יועץ הקרקע ולחתימת מהנדס המבנים.
שלב הגמר מבוצע ברמת הגמר של הבית הקיים, כך שהתוספת משתלבת בו במלואה ואינה נראית כתוספת מאוחרת. זהו סימן ההיכר של תוספת בנייה מקצועית, וההבדל בין בית שהורחב לבית שנראה כאילו נבנה כך מלכתחילה.
לוחות זמנים טיפוסיים
תוספת חדר בקומה קיימת עוברת הליך רישוי של שלושה עד שישה חודשים, ולאחריו ביצוע של שלושה עד ארבעה חודשים. הוספת קומה שנייה נמשכת ארבעה עד שמונה חודשים ברישוי, וחמישה עד שמונה חודשים בביצוע. סגירת מרפסת קצרה יותר, עם רישוי של חודשיים עד ארבעה וביצוע של חודש עד חודשיים. ממ״ד במסלול הפטור עומד על חודש עד חודשיים לאישורים ושישה עד עשרה שבועות לביצוע, ואילו ממ״ד בהליך היתר מלא דורש שלושה עד שישה חודשי רישוי לפני אותו זמן ביצוע.
צ׳קליסט לפני שמתחילים
אלה הפעולות שכדאי לבצע בשבועות הראשונים, לפי הסדר.
1. לאתר את התב״ע החלה על המגרש ולקרוא את התקנון ואת התשריט.
2. להוציא את תיק ההיתרים ההיסטורי מארכיב הוועדה, לחישוב הזכויות המנוצלות.
3. להזמין תיק מידע להיתר דרך מערכת רישוי זמין, באמצעות עורך בקשה מוסמך.
4. לבדוק בנסח הטאבו אם הקרקע בבעלות מלאה או בחכירה מרשות מקרקעי ישראל.
5. בקרקע חכורה, להפיק שובר דמי היתר במחשבון המקוון של רשות מקרקעי ישראל.
6. לברר את חבות היטל השבחה מול הוועדה המקומית, ולבדוק את תחולת הפטורים.
7. לברר את התעריף למטר רבוע מול מחלקת הארנונה, ולחשב את התוספת הצפויה.
8. בבית משותף, למפות את בעלי הדירות ולבדוק את סף ההסכמות הנדרש.
9. לבדוק אם קיים ממ״ד בנכס, ואם לא, לבחון זכאות למסלול הפטור לפני אוקטובר 2026.
10. לבקש מכל קבלן פירוט של מה שאינו כלול בהצעה, ולא רק של מה שכלול.
11. לוודא שכל קבלן שנבחן רשום בפנקס הקבלנים, ולבקש פוליסת ביטוח עבודות קבלניות בתוקף.
12. לתעד את מצב הבית בתמונות לפני תחילת כל עבודה.
לסיכום
תוספת בנייה או בניית ממ״ד היא השקעה בעתיד המשפחה ובערך הנכס. היא שומרת על הסביבה האהובה, על בית הספר ועל הקהילה, וחוסכת את הוצאות המעבר, מס הרכישה ועמלות התיווך. היא גם הזדמנות לשדרוג מערכות קיימות תוך כדי העבודה, ובניית ממ״ד מוסיפה לכל אלה שכבה של ביטחון אישי.
רישום בפנקס הקבלנים של משרד הבינוי והשיכון הוא תנאי מקצועי ומשפטי לביצוע פרויקט בנייה, והסיווג מגדיר את היקפי הפרויקטים שהקבלן מוסמך לבצע. כל לקוח יכול לוודא את הרישום באתר רשות רישום קבלנים, בהזנת שם הקבלן או מספר הזהות. ראוי לציין כי אישור פיקוד העורף לתוכנית הממ״ד הוא אישור נפרד, והוא אינו מחליף את הרישום.
חברת מעוז שפי חברה לבניה ופיתוח מבצעת תוספות בנייה וממ״דים בפתח תקווה, גבעת שמואל, תל אביב, רמת גן, גבעתיים, הרצליה, רעננה, כפר סבא, יהוד, אורנית, תל מונד, ראש העין ושוהם. הליווי מתחיל בבדיקת הזכויות ובבניית תמונת עלויות אישית, ממשיך בניהול הרישוי מול הוועדה המקומית ומול פיקוד העורף, ונמשך בביצוע מלא בבקרת איכות ועד למסירה ולתקופת האחריות. 03-9030243, office@maoz-s.co.il.
שאלות נפוצות
מה משפיע על עלות תוספת בנייה?
העלות נגזרת מכמה גורמים מוגדרים: שיטת הבנייה, כלומר בנייה קונבנציונלית בבלוקים ובבטון לעומת בנייה קלה, נגישות המנוף והציוד לאתר, הקומה שבה מתבצעת התוספת, שכן בנייה על הגג מורכבת יותר מבנייה על הקרקע, רמת הגמר הנבחרת בריצוף ובאלומיניום, והיקף החיזוקים הקונסטרוקטיביים הנדרשים למבנה הקיים. לעלות הבנייה מתווספות העלויות הרגולטוריות ותוספת הארנונה השנתית. אומדן מדויק נבנה לאחר סקר מקצועי של המבנה ובדיקת זכויות הבנייה.
האם תוספת בנייה מגדילה את הארנונה?
כן. חיוב הארנונה מחושב כמכפלה של שטח הנכס בתעריף למטר רבוע, ולפיכך כל מטר רבוע שנוסף לבית מתווסף לחיוב השנתי. בשונה מהאגרות וההיטלים שהם תשלומים חד פעמיים, הארנונה היא הוצאה שוטפת. התעריף נקבע בצו הארנונה של הרשות ומשתנה לפי אזור המס, לפי סיווג הנכס ולפי השימוש בו, ולפיכך מומלץ לברר את התעריף הספציפי מול מחלקת הארנונה בשלב התכנון.
האם ממ״ד מחויב בארנונה?
כן. ברוב הרשויות בישראל צו הארנונה כולל במפורש את הממ״ד, את המקלט ואת הממ״ק בשטח הנכס לצורך חיוב. חשוב להבחין בין שני מסלולים שונים: הממ״ד נכלל בשטח לחיוב ארנונה, ובמקביל הוא פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, עד השטח המינימלי הנדרש של תשעה מטרים רבועים נטו בתוספת הקירות.
מהו מסלול הפטור מהיתר לבניית ממ״ד ועד מתי הוא בתוקף?
מסלול הפטור נקבע בהוראת שעה, בסימן ו׳1 לתקנות התכנון והבנייה בעניין עבודות ומבנים הפטורים מהיתר, תקנות 30ב עד 30ד. הוא מאפשר בניית ממ״ד בבית צמוד קרקע או במבנה של עד שתי קומות באישור פיקוד העורף בלבד, ללא היתר בנייה מהוועדה המקומית. המסלול נכנס לתוקף באוקטובר 2023 ותוקפו עד סוף אוקטובר 2026. בקשות שיוגשו בתוך התקופה יטופלו במסלול גם אם הבנייה תסתיים לאחר מכן.
מהם התנאים לזכאות למסלול הפטור?
התנאים כוללים מבנה צמוד קרקע או מבנה של עד שתי קומות, יחידת דיור שנבנתה כדין וקיים עבורה היתר בנייה, היעדר ממ״ד קיים בנכס, ושטח ממ״ד של תשעה מטרים רבועים לפחות נטו בנפח של 22.5 מטר מעוקב לפחות. כאשר התנאים ההנדסיים במקום אינם מאפשרים את המידות האמורות, פיקוד העורף עשוי לאשר ממ״ד בשטח של חמישה מטרים רבועים לפחות ובנפח של 12.5 מטר מעוקב לפחות.
מה משפיע על עלות הוספת ממ״ד לבית קיים?
הוספת ממ״ד לבית קיים מורכבת יותר מבנייתו בבית חדש, שכן היא מחייבת ביסוס וקונסטרוקציה נפרדים והתחברות למבנה הקיים. הגורמים המשפיעים הם מורכבות הביסוס בהתאם לתנאי הקרקע, נגישות הציוד לאתר, מיקום הממ״ד ביחס לבית ורמת הגמר. בבתים שקיים בהם מקלט פרטי ותיק, קיימת אפשרות נוספת של שדרוג המקלט לממ״ד תקני, שהיא לרוב מהירה ופשוטה יותר.
מהו המפרט הטכני של ממ״ד תקני בבית פרטי?
המפרט כולל שטח מינימלי של תשעה מטרים רבועים נטו, נפח של 22.5 מטר מעוקב, רוחב מינימלי של מטר ושישים, גובה תקרה של 2.5 עד 2.8 מטרים, קירות בטון בעובי שלושים סנטימטרים בממ״ד משולב וארבעים סנטימטרים בממ״ד חיצוני, רצפה בעובי עשרים סנטימטרים ותקרה בעובי שלושים סנטימטרים. לצידם נדרשים דלת הדף וחלון הדף הנושאים תו תקן לפי תקן ישראלי 4422, ומערכת סינון אב״כ לפי תקן ישראלי 4570. בסיום מבוצעת בדיקת אטימות לפי תקן ישראלי 4577.
האם תוספת בנייה מחויבת בהיטל השבחה?
היטל השבחה חל בשיעור חמישים אחוזים מעליית שווי המקרקעין, אך קיימים פטורים משמעותיים. לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, בנייה או הרחבה של דירת מגורים עד שטח כולל של מאה וארבעים מטרים רבועים פטורה מהיטל, בתנאי שהבעלים או קרובו יגור בדירה ארבע שנים לאחר סיום הבנייה. בנוסף, לפי סעיף 19(ב)(9), בניית ממ״ד פטורה מהיטל עד השטח המינימלי הנדרש.
איזה רוב נדרש להרחבת דירה בבית משותף?
לפי סעיף 71ב לחוק המקרקעין, כפי שנוסף בתיקון 18, הרחבת דירה בבית משותף אינה מחייבת הסכמת כל בעלי הדירות. די בהסכמת שבעים וחמישה אחוזים מבעלי הדירות שבבעלותם שני שלישים מהרכוש המשותף, כדי להוציא חלק מהרכוש המשותף ולהצמידו לדירה לשם הרחבתה. בעל דירה שדירתו הורחבה בעבר תוך ניצול זכויות בנייה נחשב כמסכים להרחבה דומה של דירה אחרת. סוגיות הנוגעות לרישום ולאיזון זכויות נדונות בפני המפקח על המקרקעין.
מהו משך הזמן הטיפוסי לפרויקט תוספת בנייה או ממ״ד?
תוספת בנייה של חדר אחד בקומה הקיימת נמשכת בממוצע שלושה עד ארבעה חודשים בביצוע, לאחר הליך רישוי של שלושה עד שישה חודשים. הוספת קומה שנייה נמשכת חמישה עד שמונה חודשים בביצוע. בניית ממ״ד במסלול הפטור נמשכת שלושה עד שישה חודשים בסך הכול, מהם חודש עד חודשיים לתכנון ולאישורים ושישה עד עשרה שבועות לביצוע בשטח.
אילו תוספות בנייה פטורות מהיתר?
תקנות התכנון והבנייה בעניין עבודות ומבנים הפטורים מהיתר קובעות רשימה של עבודות הפטורות מהיתר בתנאים מוגדרים, לרבות פרגולה, סככת צל, מחסן בשטח מוגבל, גדר בגובה מוגבל ודק בגובה מוגבל. הפטור מותנה בעמידה בכל התנאים של שטח, גובה, מרחק מגבול המגרש וחומרים, ולעיתים נדרשת הודעה על ביצוע העבודה לרשות. תוספת הכוללת שינוי בקירות נושאים, הוספת שטח או הוספת קומה מחייבת היתר בנייה מלא.
רוצים תמונת עלויות מלאה לבית שלכם? אנו מכינים לכל לקוח אומדן אישי לאחר סקר באתר, הכולל את עלות הבנייה, את האגרות וההיטלים, את היטל השבחה הצפוי, את דמי ההיתר במידה שהקרקע חכורה, ואת תוספת הארנונה השנתית. הכול בשקיפות ולפני חתימה על הסכם. לתיאום סקר מקצועי וייעוץ ראשוני ללא התחייבות: 03-9030243 · office@maoz-s.co.il |